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부동산 계약 후 최종 단계, '등기 신청'은 어떻게 할까? (공동신청 vs 단독신청) 부동산 계약 후 최종 단계, '등기 신청'은 어떻게 할까? (공동신청 vs 단독신청) 부동산 매매계약을 체결하고 잔금까지 모두 치렀습니다. 이제 이 집은 완전히 내 것이 된 걸까요? 법적으로는 아직 아닙니다. 소유권이 완전히 나에게 넘어왔음을 공식적으로 인정받으려면 국가의 공적 장부인 등기부에 그 사실을 기록하는 '등기 신청' 절차를 반드시 거쳐야 합니다. 오늘은 이 중요한 마지막 단계, 등기 신청의 원칙과 예외에 대해 알아보겠습니다. 1. 등기 신청의 대원칙: 공동 신청주의 부동산 등기 신청의 가장 중요한 원칙은 바로 '공동 신청주의'입니다. 등기를 통해 권리를 얻는 사람과 잃는 사람이 함께 신청해야 한다는 의미입니다. 이는 일방적인 허위 등기를 막고 거래의 진정성을 확보하기 위..
등기부등본, 제대로 읽고 계신가요? (부동산 등기의 종류와 효력 총정리) 등기부등본, 제대로 읽고 계신가요? (부동산 등기의 종류와 효력 총정리) 부동산 계약에서 가장 중요한 서류를 꼽으라면 단연 '등기부등본(등기사항전부증명서)'입니다. 부동산에 대한 모든 권리관계가 기록된 공적인 장부이기 때문이죠. 하지만 막상 떼어보면 어려운 법률 용어 때문에 제대로 읽기 어려운 경우가 많습니다. 오늘은 등기부등본을 구성하는 각종 등기의 종류와 그 강력한 법적 효력에 대해 알아보겠습니다. 1. 등기의 종류: 갑구와 을구 제대로 이해하기 부동산 등기는 크게 '소유권'에 관한 등기와 '소유권 이외의 권리'에 관한 등기로 나뉩니다. 이는 등기부등본의 '갑구'와 '을구'에 각각 기록됩니다. 갑구(甲區): "누가 주인인가?" - 소유권에 관한 등기 ..
농지, 제대로 알고 계신가요? (농지법의 3대 원칙: 이용·보전·전용) 농지, 제대로 알고 계신가요? (농지법의 3대 원칙: 이용·보전·전용) 농지는 단순한 땅이 아니라, 우리의 식량 주권과 국토 환경을 지키는 소중한 기반입니다. 그래서 '농지법'은 농지를 어떻게 이용하고, 보전하며, 다른 용도로 바꿀 수 있는지에 대해 매우 엄격한 규칙을 두고 있습니다. 오늘은 농지를 다룰 때 반드시 알아야 할 3가지 핵심 원칙, '이용', '보전', '전용'에 대해 알아보겠습니다. 1. 농지의 이용: 자경, 임대차, 위탁경영 농지 이용의 대원칙은 헌법에서부터 시작되는 '경자유전(耕者有田)', 즉 농사짓는 사람이 땅을 소유한다는 것입니다. 따라서 농지 소유자가 직접 농사를 짓는 '자경'이 원칙입니다. 다만 질병, 고령, 징집 등 부득이한 사유가 있을 때는 예외적..
전원주택 지으려는데 '농지'? '농지법' 핵심 3가지 (경자유전, 농취증, 주말농장) 전원주택 지으려는데 '농지'? '농지법' 핵심 3가지 (경자유전, 농취증, 주말농장) 전원생활을 꿈꾸며 땅을 알아보던 중, 마음에 드는 땅의 지목이 '전'이나 '답'으로 되어 있는 경우를 종종 마주하게 됩니다. 바로 '농지'입니다. 농지는 식량안보와 직결된 중요한 자원이기에, 우리나라는 '농지법'을 통해 그 소유와 이용을 매우 엄격하게 규제하고 있습니다. 오늘은 농지를 취득하려는 분들이 반드시 알아야 할 농지법의 3대 핵심 원칙을 알기 쉽게 알려드립니다. 1. 농지법의 대원칙: 경자유전(耕者有轉)의 원칙 "밭은 가는 자에게 돌아간다"는 뜻으로, 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다는 농지법의 근본이념입니다. 즉, 원칙적으로 '농업인'이 아니면 농지..
새 아파트 분양 A to Z: 분양가상한제, 실거주의무, 전매제한 총정리 새 아파트 분양 A to Z: 분양가상한제, 실거주의무, 전매제한 총정리 새 아파트 청약 당첨의 꿈! 하지만 부푼 기대와 함께 반드시 알아야 할 복잡한 규제들이 있습니다. 주택법은 주택 시장의 안정을 위해 새로운 주택의 가격, 거주 조건, 판매 가능 시기 등을 엄격하게 규제하고 있습니다. 오늘은 새 아파트를 분양받으려는 분들이 반드시 알아야 할 3대 핵심 규제인 '분양가상한제', '실거주의무', '전매제한'에 대해 자세히 알아보겠습니다. 1. 가격표의 비밀: 분양가상한제 분양가상한제는 정부가 정한 기준에 따라 산정한 분양가격 이하로만 주택을 공급하도록 하는 제도입니다. 과도한 가격 상승을 막고 실수요자의 부담을 덜어주기 위해 시행됩니다. 적용 대상: 공공택지에서..
싸게 내 집 마련? '지역주택조합(지주택)'의 모든 것과 주택법 총정리 싸게 내 집 마련? '지역주택조합(지주택)'의 모든 것과 주택법 총정리 우리가 사는 아파트는 어떤 법에 따라 어떻게 지어질까요? 개별 건물의 규칙을 정하는 '건축법'과 달리, 아파트 단지와 같은 대규모 주택 공급은 '주택법'이라는 특별한 룰북을 따릅니다. 오늘은 주택법의 핵심 용어와 함께, '저렴한 내 집 마련'의 기회로 알려졌지만 위험성도 높은 '지역주택조합(지주택)'에 대해 집중적으로 알아보겠습니다. 1. 주택법 핵심 용어: 이것만은 알고 가자! 국민주택규모: 1세대당 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택을 말합니다. (수도권을 제외한 읍·면 지역은 100㎡ 이하) 국민주택 vs 민영주택: 국가, 지자체, LH 등이 짓거나 정부 기금으로 지은 국민주택규모 ..
>이웃 땅과 용적률 공유? '건축협정'으로 낡은 동네 함께 개발하기 이웃 땅과 용적률 공유? '건축협정'으로 낡은 동네 함께 개발하기 낡고 작은 필지가 모여있는 구도심에서는 개별 필지마다 건폐율, 조경, 주차장 등 빽빽한 건축 규제를 모두 지키며 건물을 짓기란 매우 어렵습니다. 이 때문에 개발이 지연되고 동네는 점점 더 노후화되곤 합니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 건축법은 이웃끼리 힘을 합쳐 건축 규제를 통합 적용할 수 있는 '건축협정'이라는 매우 유용한 제도를 두고 있습니다. 1. 건축협정의 기초: 알아두어야 할 건축법 규칙들 건축협정이 왜 필요한지 이해하려면, 개별 대지에 적용되는 몇 가지 기본 규칙을 먼저 알아야 합니다. 하나의 대지, 두 개의 용도지역: 내 땅이 주거지역과 상업지역에 걸쳐 있다면, 원칙적으로 그..
내 땅에 집을 지을 수 있을까? 건축의 기본 조건, '대지와 도로'의 관계 내 땅에 집을 지을 수 있을까? 건축의 기본 조건, '대지와 도로'의 관계 건물을 짓기 전, 멋진 설계를 구상하는 것보다 더 중요한 것이 있습니다. 바로 내 땅(대지)이 건축을 할 수 있는 법적 요건을 갖추었는지 확인하는 것입니다. 건축법은 모든 건물이 안전한 대지 위에, 그리고 도로에 제대로 접하여 지어지도록 엄격한 기준을 두고 있습니다. 오늘은 건축의 가장 기본이 되는 '대지'와 '도로'의 조건에 대해 알아보겠습니다. 1. 건물이 서 있는 땅, '대지'의 조건 모든 땅이 건물을 지을 수 있는 대지가 될 수 있는 것은 아닙니다. 건축법은 대지의 안전을 위해 다음과 같은 조건을 요구합니다. 안전: 대지는 인접한 도로면보다 낮아서는 안 되며(침수 방지), 습한 토..
집 한 채 짓는 모든 과정, '건축법' A to Z (허가부터 사용승인까지 총정리) 집 한 채 짓는 모든 과정, '건축법' A to Z (허가부터 사용승인까지 총정리) 우리가 보는 모든 건물은 '건축법'이라는 촘촘한 규칙 아래 지어지고 관리됩니다. 건축법은 건물의 탄생부터 소멸까지 전 생애를 규율하는 가장 기본적인 법률입니다. 오늘은 건축의 기본 용어부터 건물이 지어지는 행정 절차의 전체 흐름을 따라가며 건축법의 핵심을 알기 쉽게 정리해 보겠습니다. 1. 건축의 언어: 핵심 용어 바로 알기 건축법을 이해하려면 먼저 기본적인 용어와 친숙해져야 합니다. 건축: 건물을 신축, 증축, 개축, 재축하거나 이전하는 5가지 행위. 대수선: 증축·개축·재축에 해당하지 않으면서, 기둥·보·내력벽·주계단 등 건물의 주요 구조부를 수선·변경·증설하는 ..
우리 동네 재개발·재건축, 그 다음은? (조합설립부터 관리처분, 입주까지) 우리 동네 재개발·재건축, 그 다음은? (조합설립부터 관리처분, 입주까지)지난 포스팅에서 우리 동네가 '정비구역'으로 지정되는 과정을 알아보았습니다. 정비구역 지정은 이제 막 출발선에 선 것과 같습니다. 지금부터는 주민들이 직접 사업의 주체가 되어 새 아파트에 입주하기까지 거쳐야 하는 길고 험난한 여정, 즉 '사업 시행' 단계에 대해 알아보겠습니다.1단계: 사업의 주체, '조합' 설립하기재개발·재건축 사업의 시행자는 대부분 토지등소유자(주민)들로 구성된 '조합'입니다. 조합 설립은 주민들의 동의가 가장 중요합니다.추진위원회 구성: 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 '조합설립추진위원회'를 구성하고, 시·군·구청장의 승인을 받습니다.조합설립 동의: 추진위는 조합 설립을 위해 주민들에게 동의를 받아야 합니다...
우리 동네 재개발·재건축, 어떻게 시작될까? (정비구역 지정 절차 A to Z) 우리 동네 재개발·재건축, 어떻게 시작될까? (정비구역 지정 절차 A to Z) 우리 동네 낡은 아파트 단지나 노후 주택가에 '재개발', '재건축' 소문이 돌기 시작하면 많은 기대와 궁금증이 생깁니다. 이 거대한 변화는 어떻게 시작될까요? 모든 정비사업은 '도시 및 주거환경정비법(도시정비법)'이라는 촘촘한 법적 절차에 따라 진행되며, 그 첫 단추는 바로 '정비구역'으로 지정되는 것입니다. 오늘은 그 시작 과정을 자세히 알아보겠습니다. 1. 큰 그림 그리기: 기본방침과 기본계획 개별 동네의 정비사업은 국가와 도시 전체의 큰 그림 안에서 시작됩니다. 기본방침 (국가 단위): 국토교통부장관이 10년 단위로 수립하는 국가 전체의 도시정비 방향입니다. 도시·..
내 땅이 신도시가 될 때: '수용' 방식과 '환지' 방식의 차이점은? 내 땅이 신도시가 될 때: '수용' 방식과 '환지' 방식의 차이점은? 지난 포스팅에서 도시개발구역이 어떻게 지정되는지 알아보았습니다. 구역이 지정되고 나면, 시행자는 구체적인 사업 실행 계획인 '실시계획'을 작성하여 인가를 받아야 합니다. 이때 토지 소유자에게 가장 중요한 것은 바로 '어떤 방식'으로 사업이 시행되느냐입니다. 오늘은 도시개발사업의 두 가지 대표 방식인 '수용·사용 방식'과 '환지 방식'의 차이점을 명확하게 알려드립니다. 1. '수용·사용 방식': 현금 받고 떠나는 길 수용·사용 방식은 사업시행자가 도시개발구역 안의 토지를 강제로 모두 사들여(수용) 소유권을 확보한 뒤, 부지를 정리하고 기반시설을 설치하여 개발된 토지를 분양하는 방식입니다. 신도시나 대규모 택지개발에..
내 땅 개발, 남에게 맡길 것인가? '도시개발조합' 설립으로 직접 시행하기 내 땅 개발, 남에게 맡길 것인가? '도시개발조합' 설립으로 직접 시행하기 지난 포스팅에서 '도시개발구역'이 어떻게 지정되는지 알아보았습니다. 구역이 지정되면 다음 질문은 "그래서, 누가 이 거대한 사업을 이끌어 가는가?"입니다. 오늘은 도시개발사업의 시행자가 누가 될 수 있는지, 그리고 토지 소유자들이 직접 개발의 주인이 될 수 있는 강력한 방법인 '도시개발조합' 설립에 대해 자세히 알아보겠습니다. 1. 도시개발사업, 누가 할 수 있나? (시행자의 종류) 도시개발사업의 시행자는 크게 공공시행자와 민간시행자로 나뉩니다. 공공시행자: 국가, 지방자치단체, LH나 지방공사 등 공공기관 민간시행자: 토지 소유자, 건설사, 부동산개발업자 등 ..
우리 동네가 신도시가 된다면? '도시개발구역' 지정부터 '환지' 방식까지 A to Z 우리 동네가 신도시가 된다면? '도시개발구역' 지정부터 '환지' 방식까지 A to Z 어느 날 갑자기 내가 살던 논밭과 야산에 'OO 신도시 개발 예정'이라는 현수막이 붙는다면? 이는 '도시개발법'에 따라 대규모의 계획적인 도시를 만들기 위한 '도시개발사업'이 시작됨을 알리는 신호입니다. 오늘은 이 거대한 변화의 첫 단계인 '도시개발구역' 지정부터, 토지 소유자에게 가장 중요한 '환지' 방식까지 그 모든 과정을 알기 쉽게 설명해 드립니다. 1. 신도시의 탄생: 도시개발구역 지정 도시개발사업은 '도시개발구역'을 지정하는 것에서부터 시작합니다. 시·도지사나 국토교통부장관 등 지정권자는 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정될 때, 일정한 절차(기초조사, 주민 의견청취, 협의 및 심의 등)..
내 땅에 집 짓기 전 필수 체크! '개발행위허가'의 모든 것 (허가 대상부터 절차까지) 내 땅에 집 짓기 전 필수 체크! '개발행위허가'의 모든 것 (허가 대상부터 절차까지) 내 땅을 소유하고 있다고 해서 마음대로 건물을 짓거나 땅을 파헤칠 수는 없습니다. 난개발을 막고 체계적인 국토 이용을 위해, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 일정 규모 이상의 개발 행위를 할 때 반드시 관할 관청의 허가를 받도록 규정하고 있습니다. 이것이 바로 '개발행위허가' 제도입니다. 오늘은 어떤 행위가 허가 대상이며, 어떤 절차를 거쳐야 하는지 알아보겠습니다. 1. 어떤 행위가 '개발행위허가' 대상일까? 도시계획사업에 의하지 않는 아래의 6가지 행위는 원칙적으로 허가를 받아야 합니다. 허가받아야 하는 개발행위 6가지 건축물..
우리 동네는 어떻게 개발될까? '도시·군계획' 완벽 해설 (기본계획 vs 관리계획) 우리 동네는 어떻게 개발될까? '도시·군계획' 완벽 해설 (기본계획 vs 관리계획) 지난 포스팅에서 국토 전체를 아우르는 계획의 큰 그림을 살펴보았습니다. 오늘은 우리 생활에 직접적인 영향을 미치는 '로컬 단위', 즉 각 시와 군에서 수립하는 '도시·군계획'에 대해 자세히 알아보겠습니다. 도시·군계획은 우리 동네의 미래 청사진이자, 내 땅의 운명을 결정하는 가장 중요한 법적 계획입니다. 1. 도시의 꿈 vs 도시의 법: 기본계획과 관리계획 도시·군계획은 두 가지 성격의 계획으로 나뉩니다. 바로 '꿈(비전)'과 '법(실행)'입니다. 도시·군기본계획: "우리 시의 장기적인 꿈" 도시·군기본계획은 특정 시 또는 군의 장기적인 발전 방향을 제시하는 ..
내 땅에 건물을 마음대로 지을 수 없는 이유: '국토계획법'의 모든 것 (용도지역·지구·구역) 내 땅에 건물을 마음대로 지을 수 없는 이유: '국토계획법'의 모든 것 (용도지역·지구·구역) 어째서 어떤 곳에는 높은 아파트가 들어서고, 어떤 곳에는 공장만 있으며, 또 어떤 곳은 개발이 전혀 안 될까요? 그 비밀은 바로 대한민국 모든 땅의 운명을 결정하는 마스터플랜, '국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)'에 있습니다. 오늘은 부동산을 이해하기 위한 첫걸음, 국토계획법의 핵심 용어와 땅의 등급을 나누는 '용도지역·지구·구역'에 대해 알기 쉽게 설명해 드립니다. 1. 국토계획의 위계질서: "상위 계획이 우선!" 우리나라의 모든 국토 개발 계획은 피라미드처럼 명확한 상하 관계를 가집니다. 하위 계획은 반드시 상위 계획에 부합해야 하며, 내용이 다를 경우 상위 계획이 우선합..
사려는 땅이 '토지거래허가구역'? A to Z로 알아보는 허가 절차와 의무 사려는 땅이 '토지거래허가구역'? A to Z로 알아보는 허가 절차와 의무 마음에 드는 땅을 발견했는데, 공인중개사로부터 "여기는 토지거래허가구역이라 계약 전에 허가부터 받아야 합니다"라는 말을 들으셨나요? '토지거래허가구역'은 부동산 투기를 막기 위해 정부나 지자체가 지정하는 특별 관리 지역입니다. 이곳에서의 토지 거래는 일반적인 부동산 거래와 달리, 계약 체결 전 관할 관청의 '허가'라는 까다로운 절차를 거쳐야만 합니다. 1. 토지거래허가구역이란? 토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 땅값이 급격히 오르는 지역, 또는 그럴 우려가 있는 지역에 대해 정부나 시·도지사가 지정하는 곳입니다. 토지이용계획이 새로 수립되거나 대규모 개발사업이 예정된 지역 등이 주로 지정되..
부동산 계약 후 30일 이내 필수! '부동산 거래신고' A to Z (자금조달계획서 포함) 부동산 계약 후 30일 이내 필수! '부동산 거래신고' A to Z (자금조달계획서 포함) 부동산 매매계약서에 도장을 찍었다고 모든 절차가 끝난 것이 아닙니다. 투명한 부동산 시장을 만들기 위해, 계약 당사자와 공인중개사에게는 '부동산 거래신고'라는 중요한 법적 의무가 주어집니다. 오늘은 이 부동산 거래신고를 언제, 누가, 어떻게 해야 하는지, 그리고 복잡한 '자금조달계획서'는 무엇인지 자세히 알아보겠습니다. 1. 어떤 계약을 신고해야 할까? 모든 부동산 계약이 대상은 아닙니다. '매매'와 같이 소유권이 이전되는 유상 계약이 주요 대상입니다. 부동산 매매계약: 토지, 건물, 아파트, 빌라 등 모든 부동산의 매매계약 부동산 공급계약: 아파트를 최초로 ..
공인중개사 절대 해서는 안 될 행위들 (자격취소부터 징역형까지, 행정처분·벌칙 총정리) 공인중개사 절대 해서는 안 될 행위들 (자격취소부터 징역형까지, 행정처분·벌칙 총정리) 공인중개사 자격은 국가가 부여한 전문 자격인 동시에, 그에 따르는 무거운 사회적 책임을 의미합니다. 국토교통부와 지방자치단체는 공정한 부동산 거래 질서를 확립하기 위해 공인중개사법에 따라 중개사무소를 엄격하게 감독하며, 위반 행위에 대해서는 강력한 제재를 가합니다. 오늘은 공인중개사가 받을 수 있는 처벌의 종류와 수위를 단계별로 알아보겠습니다. 1. 처벌의 종류와 수위 (4단계) 공인중개사법 위반에 대한 제재는 위반의 경중에 따라 크게 4단계로 나뉩니다. 1단계: 과태료 (행정질서벌) 비교적 가벼운 절차적 의무 위반에 대해 부과됩니다. ..
부동산 중개사고, 누가 보상해줄까? '공인중개사협회'와 '공제사업'의 역할 부동산 중개사고, 누가 보상해줄까? '공인중개사협회'와 '공제사업'의 역할 부동산 계약 시 공인중개사로부터 '업무보증' 증서를 받아보신 적 있으신가요? "중개사고 발생 시 2억 원까지 보상합니다"라는 문구가 적혀있죠. 이 든든한 약속의 뒤에는 바로 '공인중개사협회'와 협회가 운영하는 '공제사업'이 있습니다. 오늘은 공인중개사들의 길드이자, 소비자를 위한 최후의 안전망 역할을 하는 협회에 대해 알아보겠습니다. 1. 공인중개사들의 공식 단체, '공인중개사협회'란? 공인중개사협회는 개업공인중개사들이 자질 향상, 품위 유지, 중개 제도 개선 등을 위해 설립할 수 있는 법정 단체입니다. 회원들의 권익을 보호하고 교육을 실시하는 등 다양한 업무를 수행하지만, 소비자의 입장에서 가장 중요한 업..
부동산 사무소 이전·휴업·폐업, 신고는 어떻게? (절차 및 간판 철거 규정) 부동산 사무소 이전·휴업·폐업, 신고는 어떻게? (절차 및 간판 철거 규정) 중개사무소를 운영하다 보면 더 좋은 입지로 이전하거나, 개인적인 사정으로 잠시 쉬거나, 혹은 사업을 정리해야 할 때가 있습니다. 이러한 모든 변경 사항은 반드시 관할 등록관청에 신고해야 하는 법적 의무입니다. 오늘은 개업공인중개사가 사무소의 이전, 휴업, 폐업 시 거쳐야 할 행정 절차를 명확하게 알려드립니다. 1. 중개사무소 이전 신고 사무소를 이전했다면, 이전한 날로부터 10일 이내에 반드시 이전 신고를 해야 합니다. 어디에 신고해야 할까? 신고 관청은 이전 위치에 따라 달라지므로 주의해야 합니다. 관할 지역 내 이전: (예: 강남..
부동산 사장님을 위한 공인중개사법 실무 가이드 (사무소 운영, 직원 관리, 광고 규칙) 부동산 사장님을 위한 공인중개사법 실무 가이드 (사무소 운영, 직원 관리, 광고 규칙) 중개사무소 개설등록을 마치고 드디어 '사장님'이 되셨나요? 이제부터는 공인중개사법에 따라 사무소를 합법적이고 전문적으로 운영해야 할 책임이 따릅니다. 오늘은 개업공인중개사가 반드시 알아야 할 사무소 설치 기준, 직원 관리 방법, 그리고 광고 규칙까지 실무 운영의 핵심을 짚어드립니다. 1. 사업의 기반: 중개사무소 설치와 운영 1등록 1사무소 원칙 개업공인중개사는 등록관청 관할 구역 안에 오직 1개의 중개사무소만을 둘 수 있습니다. 천막 등 임시 중개시설물 설치는 금지됩니다. 분사무소 (법인 전용) 법인인 개업공인중개사는 주된 사무소 관할을 제외한 다른 시·군·구에 1개씩의 분사무..

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