내 땅에 집 짓기 전 필수 체크! '개발행위허가'의 모든 것 (허가 대상부터 절차까지)
내 땅을 소유하고 있다고 해서 마음대로 건물을 짓거나 땅을 파헤칠 수는 없습니다. 난개발을 막고 체계적인 국토 이용을 위해, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 일정 규모 이상의 개발 행위를 할 때 반드시 관할 관청의 허가를 받도록 규정하고 있습니다. 이것이 바로 '개발행위허가' 제도입니다. 오늘은 어떤 행위가 허가 대상이며, 어떤 절차를 거쳐야 하는지 알아보겠습니다.
1. 어떤 행위가 '개발행위허가' 대상일까?
도시계획사업에 의하지 않는 아래의 6가지 행위는 원칙적으로 허가를 받아야 합니다.
허가받아야 하는 개발행위 6가지
- 건축물의 건축: 「건축법」에 따른 건축물을 짓는 행위
- 공작물의 설치: 건축물이 아닌 인공 시설물(광고탑, 옹벽 등)을 설치하는 행위
- 토지의 형질변경: 땅깎기(절토), 흙쌓기(성토), 포장 등으로 토지의 모양을 바꾸거나 공유수면을 매립하는 행위
- 토석의 채취: 흙, 모래, 자갈, 바위 등을 채취하는 행위
- 토지 분할: 녹지·관리지역 등에서 허가 없이 땅을 나누거나, 건축법상 분할제한면적 미만으로 잘게 나누는 행위
- 물건 적치: 녹지·관리지역 등에서 울타리 밖의 토지에 1개월 이상 물건을 쌓아놓는 행위
※ 물론, 재난 수습을 위한 응급조치나 법에서 정한 매우 경미한 행위(예: 높이 50cm 이내의 절토·성토) 등은 허가 없이 가능합니다.
2. 개발행위허가 절차
개발행위허가는 '신청 → 검토 및 처분 → (필요시)이행보증금 예치 → 공사 → 준공검사'의 순서로 진행됩니다.
- 1단계 (신청): 개발행위에 따른 기반시설, 위해 방지, 환경오염 방지, 조경 등에 관한 계획서를 첨부하여 관할 시·군·구청에 허가를 신청합니다.
- 2단계 (검토 및 처분): 허가권자는 특별한 사유가 없으면 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 합니다. 이때 환경이나 경관 보호 등을 위한 '조건부 허가'를 할 수도 있습니다.
- 3단계 (이행보증금 예치): 허가 조건의 이행을 담보하기 위해, 허가권자는 사업자에게 총 공사비의 일정 비율에 해당하는 '이행보증금'을 예치하게 할 수 있습니다.
- 4단계 (준공검사): 공작물 설치, 토지 형질변경, 토석 채취 공사가 완료되면, 허가권자에게 '준공검사'를 받아야 비로소 개발행위가 마무리됩니다.
3. 개발행위 관련 특수 구역: 개발밀도관리구역 vs 기반시설부담구역
국토계획법은 개발 수준에 따라 특정 구역을 지정하여 개발행위를 관리합니다.
개발밀도관리구역: "구도심 규칙"
개념: 개발이 이미 많이 진행되어 기반시설(도로, 학교 등)은 부족한데, 새로 짓기는 곤란한 지역입니다. (예: 낡은 주택이 밀집한 구도심)
효과: 더 이상의 과밀을 막기 위해, 해당 용도지역에 적용되는 건폐율 또는 용적률을 최대 50%까지 강화하여 적용합니다. 즉, 건물을 더 작게 지어야 합니다.
기반시설부담구역: "신도시 규칙"
개념: 대규모 개발 행위가 집중되어 새로운 기반시설 설치가 필요한 지역입니다. (예: 신규 택지개발지구)
효과: 개발 행위를 하는 사람(건축물을 신·증축하는 자)에게 새로운 기반시설 설치에 필요한 비용, 즉 '기반시설설치비용'을 부과합니다. "개발로 이익을 얻는 자가 기반시설 비용도 일부 부담하라"는 원칙입니다.
내 땅을 개발하는 행위는 개인의 재산권 행사인 동시에 주변 환경과 이웃에 영향을 미치는 공적인 활동입니다. 개발행위허가 제도는 이 둘 사이의 균형을 맞추기 위한 중요한 장치입니다. 어떤 개발을 계획하든, 가장 먼저 관할 관청에 문의하여 내 행위가 허가 대상인지, 어떤 절차를 거쳐야 하는지 확인하는 것이 순조로운 개발의 첫걸음입니다.
※ 이 정보는 2025년 7월 15일 기준으로 작성된 것이며, 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않습니다. 구체적인 법령에 대한 질의는 담당 기관이나 국민신문고에 문의하시기 바랍니다.