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부동산 계약 후 30일 이내 필수! '부동산 거래신고' A to Z (자금조달계획서 포함)
부동산 매매계약서에 도장을 찍었다고 모든 절차가 끝난 것이 아닙니다. 투명한 부동산 시장을 만들기 위해, 계약 당사자와 공인중개사에게는 '부동산 거래신고'라는 중요한 법적 의무가 주어집니다. 오늘은 이 부동산 거래신고를 언제, 누가, 어떻게 해야 하는지, 그리고 복잡한 '자금조달계획서'는 무엇인지 자세히 알아보겠습니다.
1. 어떤 계약을 신고해야 할까?
모든 부동산 계약이 대상은 아닙니다. '매매'와 같이 소유권이 이전되는 유상 계약이 주요 대상입니다.
- 부동산 매매계약: 토지, 건물, 아파트, 빌라 등 모든 부동산의 매매계약
- 부동산 공급계약: 아파트를 최초로 분양받는 계약 등
- 지위의 매매계약: 분양권, 입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 '권리'를 사고파는 계약
※ 일반적인 전월세 계약은 별도의 '주택 임대차 계약 신고' 대상이며, 부동산 거래신고와는 다릅니다.
2. 신고 절차: 누가, 언제, 무엇을?
누가 신고해야 하나요?
- 원칙 (직거래 시): 거래 당사자(매도인과 매수인)가 공동으로 신고
- 예외 (중개거래 시): 개업공인중개사가 계약서를 작성했다면, 반드시 개업공인중개사가 신고할 의무가 있습니다.
언제까지 신고해야 하나요?
- 계약 체결일로부터 30일 이내. 이 기한을 넘기면 과태료가 부과되므로 매우 중요합니다.
무엇을 신고해야 하나요?
- 거래 당사자 및 개업공인중개사의 인적사항
- 계약일, 중도금 및 잔금 지급일
- 부동산의 소재지, 지목, 면적 등
- 실제 거래가격 (가장 중요!)
🚨 자금조달계획서 및 입주계획서 제출 의무
부동산 투기를 막기 위해, 특정 지역이나 일정 금액 이상의 주택을 매수할 때는 '자금조달계획서'와 '입주계획서'를 의무적으로 제출해야 합니다.
- 대상: 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)에 있는 주택을 사거나, 비규제지역이라도 실제 거래가격이 6억 원 이상인 주택을 사는 경우
- 내용: 매수 자금을 어떻게 마련했는지(자기 자금, 대출 등) 상세히 밝히고, 매수자 본인이 입주할지 여부와 시기 등을 기재해야 합니다.
- 증빙 서류: 특히 투기과열지구 내 주택 거래 시에는, 자금 조달 계획을 증명할 수 있는 예금잔액증명서 등 객관적인 자료를 함께 제출해야 합니다.
3. 계약이 취소되었다면? 해제 등 신고
신고했던 계약이 나중에 해제, 무효, 취소된 경우에도 그냥 두면 안 됩니다. 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내에 '부동산 거래계약 해제 등 신고서'를 제출해야 합니다.
4. 외국인의 부동산 취득 특례
외국인의 부동산 취득은 내국인보다 더 엄격한 규제를 받습니다.
- 별도 신고 의무: 매매 외의 원인(증여, 상속, 경매 등)으로 부동산을 취득했을 때도 60일 또는 6개월 이내에 별도로 신고해야 합니다.
- 토지거래 허가: 특히 군사시설 보호구역, 문화재 보호구역 등 특정 구역의 토지를 취득할 때는 계약 체결 전에 미리 관할 관청의 '허가'를 받아야 하며, 허가 없는 계약은 무효입니다.
부동산 거래신고는 이제 선택이 아닌 필수적인 법적 절차입니다. 실제 거래가격을 정직하게, 정해진 기한 내에 신고하는 것은 투명한 부동산 시장을 만드는 첫걸음이자, 불필요한 과태료 처분을 피하는 현명한 방법입니다.
※ 이 정보는 2025년 7월 15일 기준으로 작성된 것이며, 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않습니다. 구체적인 법령에 대한 질의는 담당 기관이나 국민신문고에 문의하시기 바랍니다.
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